פסקי דין ומאמרים
בדיקות מקדמיות חשובות לפני הסכם רכישת דירה
בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה – מה צריך לדעת לבדוק לפני שקונים דירה יד שנייה? למה לשים לב בקניית דירה? ראיתם דירה, היא לטעמכם ומוצאת חן בעיניכם? אתם מזדרזים לחתום על זכרון דברים או חוזה רכישת דירה מחשש שמא קונה אחר יקדים אתכם ?… עצרו!
אתם עומדים לעשות את העסקה החשובה בחייכם ולחתום על הסכם רכישת דירה, אך אם לא תבצעו בדיקות מקיפות, אתם עלולים להתחרט על חתימה חוזה או הסכם רכישת דירה שבוצעה בפזיזות. אף אם תחתמו על זיכרון דברים "בלבד", מירב הסיכויים שיראו בכך חוזה לכל דבר ועניין ולא תוכלו לסגת מהעסקה.
מה צריך לבדוק לפני קניית דירה יד שניה?
אם כך, מה חשוב לבדוק לפני חתימת הסכם רכישת דירה? ריכזנו עבורכם רשימה של 10 בדיקות בסיסיות (מתוך כלל הבדיקות שיש לבצע), אותן יש לבצע טרם הרכישה.
1. בדיקת בעלי הזכויות ומצבה הרישומי של הדירה
בדיקת בעלות על דירה – לפני קניית דירה יד שנייה חשוב לבדוק את מצב זכויות המוכר בדירה.
טרם התקשרות בחוזה רכישה דירה, עורך דין מטעם הקונה יבדוק את מצבה הרישומי של הדירה ואת זהות "המוכר", דהיינו, כי הוא אכן בעל הדירה או חוכר הדירה, כי הדירה רשומה על שמו, כי זכויותיו בדירה נקיות, וכי אין כל מניעה למכירת הדירה.
בדיקת דירה בטאבו
אמצעי הבדיקה הבסיסי הוא בדיקת דירה בטאבו באמצעות הוצאת נסח רישום מעודכן מלשכת רישום המקרקעין (טאבו). אם טרם נרשם בית משותף או שהדירה אינה רשומה בטאבו, יש לקבל "אישור זכויות" מרשות מקרקעי ישראל או מאת חברה משכנת.
בנוסף, חשוב לברר מה מצבו המשפחתי של המוכר, דהיינו האם הוא נשוי או היה נשוי. בדיקה זו חשובה לאור האפשרות שלבן/בת הזוג זכויות בנכס מכוח הלכת שיתוף או חוק יחסי ממון.
עורך דין רכישת דירה מומחה ומנוסה יערוך עבורכם בדיקות אלו טרם חתימת חוזה לרכישת הדירה
2. עיקולים, שעבודים, צווי מניעה, חובות וכיו"ב
חשוב לבדוק לפני קניית דירה יד שניה, שאין עליה שעבודים, צווי מניעה, עיקולים וכיו"ב. עורך דין מומחה לקניית דירה יבדוק עבורכם שהדירה נקיה מחובות ומזכויות צד ג'.
3. בדיקת מסמכי הבית המשותף, כולל התשריט
חשוב לבדוק לפני שקונים דירה יד שניה את מסמכי הבית המשותף.
4. בדיקות תכנוניות
חריגות בניה
אם בדירה אותה בכוונתכם לרכוש נעשתה חריגת בניה, אתם עלולים להיתקל בקשיים אותם לא צפיתם מראש.
דוגמא לחריגות: הרחבת הדירה ללא היתר; הוספת עליית גג ללא היתר; סגירת מרפסת ללא היתר; בניית מחסן ללא היתר; ועוד.
איך תדעו האם קיימות חריגות בניה והאם קיימים הליכים משפטיים או צווי הריסה ?
לעיתים רשומה בנסח הטאבו הערה בדבר צו מניעה, חריגות בניה, הפקעה או צו הריסה. בנוסף ניתן למצוא מידע בסיסי באתר האינטרנט של הרשות המקומית, אך לרוב המידע אינו מספק, ולא כל המסמכים סרוקים.
זכרו – לא לחתום על זיכרון דברים!
הטיפ החשוב ביותר הוא: לא לחתום על זיכרון דברים. חשוב לדעת ש"זיכרון דברים" הינו מסמך מחייב, ודינו כחוזה קננית דירה לכל דבר ועניין. לכן, אין לחתום על זיכרון דברים ללא ייעוץ משפטי על ידי עורך דין קניית דירה, ועל אחת כמה וכמה שלא לחתום עליו טרם סוכמו הדברים החשובים והמהותיים. זיכרון דברים שנחתם ללא ייעוץ משפטי צמוד הביא לא אחת להתדיינויות משפטיות ארוכות וכואבות.
לקבלת טיפול מקצועי צרו קשר עם משרדי בשלל דרכיה קשר שאנו מספקים - מאחלים לכם חווית קניה מהנה!
מומלץ ליצור קשר כבר בתחילת משא ומתן לרכישת הדירה עם עורך דין מקרקעין העוסק ומתמחה בתחום, אשר מתפקידו לדאוג להבטחת כספכם בפני הסיכונים השונים הקשורים לעסקה. עורך הדין המומחה ילווה אתכם בתהליך הקניה, יבחן במקצועיות את ההיבטים המשפטיים בקשר לעסקה, יבצע את הבדיקות המשפטיות הנדרשות לפני חתימת החוזה, יערוך בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה, יסביר לכם את הנושאים החשובים הנוגעים לעסקה (כגון זכויות הקניין בנכס, שאלות מיסוי, אפשרות נטילת הלוואת משכנתא, וכו'), יכין חוזה מכר התפור לעסקה הספציפית שתגן על האינטרסים שלכם ותבטיח את זכויותיכם, ויעזור לכם להתגבר על המכשולים המשפטיים, כדי להשלים את העסקה בהצלחה וברישום זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין.
מה עושים במידה ומגלים שנכס לא רשום בטאבו?
לא רשום בטאבו אופס פתאום מגלים !!!!
רכשתם דירה תמורת הון עתק. חלפו השנים, המשפחה התרחבה והחלטתם למכור אותה. אלא שאז התחוור לכם כי אינכם רשומים כבעלי הדירה בלשכת רישום המקרקעין, שאין בידכם את מסמכי העברת הזכויות והעסקה עלולה להתעכב ואף לא לצאת לפועל.
רבים מבעלי הדירות בישראל אינם מודעים לכך שבעלותם הנכס היקר ביותר שרכשו במיטב כספם אינו רשום בפנקס המקרקעין ולמעשה אינו מעוגן כחוק.
רכשתם דירה והדירה לא רשומה על שמכם? תרוצו לבדוק במה מדובר תוודאו כי אתם רשומים כבעלי הדירה בה אתם גרים שרכשתם במיטב כספכם .
במרבית המקרים התשובה תהא חיובית. אך לא בכולם: במקרים רבים זכויות בעלי הדירות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין מסיבות רבות ומגוונות.
כגון : חוסר שיתוף פעולה מצד הצדדים לעסקה, או עורכי דין שחדלו לייצג את החברה הקבלנית, ו/או את הרוכשים ו/או הקונים .
עתה אני כאן וזה הרגע להאיר את עיניכם
חוק המקרקעין קובע כי עסקה של מכירה או רכישת נכס מסתיימת ברישום הזכויות בפנקסי המקרקעין.
עד לרישום נתפס חוזה המכר כהתחייבות לעשיית עסקה בלבד, כלומר לא מדובר בזכות קניינית.
הרישום בפנקסי המקרקעין בטאבו, הוא מסמך המעגן את הבעלויות והזכויות בנכס וכל המצורף אליו (גג, חניה, גינה וכדומה), בין היתר מצוינים בנסח הטאבו שטח המגרש או הדירה ובעלי עניין נוספים השותפים במקרקעין כמו בנקים למשכנתאות, בעלי חוב וגופים אחרים והמצוינים בנסח בהערות אזהרה, היעדר הרישום גורם קשיים בעת מכירת הדירה ומערים קשיים על הקונים.
לתשומת לב, כל עוד הדירה אינה רשומה על שמכם ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו), הרי שאף אחד מסמכי הרכישה שבידכם אינם מהווים תעודה
רשמית לכך שהדירה שרכשתם היא אכן בבעלותכם.
מעבר לעוגמת הנפש שנגרמת לכם כאשר אתם מגלים זאת , פעמים רבות זה רק בשלב מכירת הדירה, כי כלל הדירה איננה רשומה בלשכת הרישום הרי שלא תוכלו למכור את דירתכם עד להסדרת הרישום, והדבר מרתיע רוכשים ומעכב את ביצוע העסקה. ואולם, המשמעות הבעייתית ביותר של העדר הרישום היא חשיפה שלכם לצד ג'.
במקרים קיצוניים קיימת אף אפשרות למכור, לעקל או להעביר את הדירה לידי מישהו אחר וזאת ללא ידיעתכם .
רישום הדירה ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו) מעניק יתרונות רבים
תוקף חוקי והגנה על רוכש הדירה:
* לאחר סיום הליכי הרישום הרוכש זוכה להגנה המרבית הקבועה בחוק .
* עליה בערך הנכס: שווי נכס שעדיין לא הסתיימו הליכי הרישום שלו עלול להיות נמוך משווי נכס רשום .
* הקלות בהליכי קבלת משכנתא: בנקים נוהגים לאשר ביתר קלות משכנתאות לדירות שהליכי הרישום הסתיימו לגביהם בפנקס המקרקעין .
*העברת זכויות מהירה: העברת זכויות (קנייה ומכירה) של נכס רשום במסגרת לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) קלה, מהירה, נוחה וזולה לעומת העברה במסגרת חברות הבנייה .
* חיסכון בזמן: לנכס רשום יש רק כתובת אחת לבירורים - לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) המחוזית. לנכס שאינו רשום יש כתובות רבות הגורמות להתרוצצויות, בזבוז זמן וטירחה מרובה .
* חיסכון בכסף: כל פעולה בנכס, שהליכי הרישום שלו לא הסתיימו, מחוייבת בתשלומים מיותרים לגופים מתווכים .
במידה וגיליתם פתאום כי דירתכם טרם נרשמה בטאבו, אני זאת שיכולה לעשות זאת בשבילכם במהירות ולגרום לכך שדירתכם תירשם בטאבו
עו"ד למקרקעין עידית בן-נון .
החלטתם למכור את הנכס שברשותכם? אל דאגה אנו כאן!
הגיע היום ובו החלטתם למכור את הנכס שברשותכם, כגון: דירה, בית, חנות ועוד.
נתבקשתם להמציא נסח טאבו לצד השני, אופס הנכס לא רשום בטאבו, אז עולה השאלה
מה הבעיה כשהדירה לא רשומה בטאבו?
חוק המקרקעין קובע כי עסקה של מכירה או רכישת נכס מסתיימת ברישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. עד לרישום נתפס חוזה המכר כהתחייבות לעשיית עסקה בלבד, כלומר לא מדובר בזכות קניינית. הרישום בפנקסי המקרקעין, בטאבו, הוא מסמך המעגן את הבעלויות והזכויות בנכס וכל המצורף אליו (גג, חניה, גינה וכדומה). בין היתר מצוינים בנסח הטאבו שטח המגרש או הדירה ובעלי עניין נוספים השותפים במקרקעין כמו בנקים למשכנתאות, בעלי חוב וגופים אחרים המצוינים בנסח בהערות אזהרה.
תנו לעצמכם מתנה לשנת 2023, שקט נפשי, ולידיעה שעולה 15 ₪ בלבד בידקו כיצד הנכס שלכם רשום האם בטאבו, ו/או במנהל מקרקעי ישראל ו/או אצל החברה המשכנת.
אשמח לעזור לכם עידית בן-נון עו״ד בהתמחנות של נדל״ן ומקרקעין. לכבוד השנה החדשה שיחת יעוץ במתנה!
האם אתם באמת יודעים מהו גודל הדירה שאתם קונים?
מוכר מבטיח לכם דירה בשטח 120 מ"ר, בדיקה בטאבו מעלה ששטחה 98 מ"ר בלבד והעירייה שולחת ארנונה לפי 110 מ"ר - מה קורה כאן?
חישוב שטח דירה איננו פשוט כלל ועיקר שיטת החישוב לרישום בטאבו או לחיוב ארנונה אינה דומה לשיטות החישוב המשמשות קבלנים במכירת דירות
אדם מן השורה נתקל בשטח דירה בעיקר מהמקורות הבאים: חשבון ארנונה, נסח טאבו, דו"ח שמאי, בעיקר בשומות לבנקים למשכנתאות, שטח מוצהר על ידי קבלן, בעיקר בע"פ, ושטח בהיתר הבנייה אותו ניתן לחשב במדידה בסרגל על פי קנה נפוץ של 1:100. הבעיה היא, שלכל מקור שיטת חישוב שונה, וקיימת שונות גם בין העיריות לבין עצמן, בין השמאים לבין עצמם, ובין רישומים שונים מתקופות שונות בטאבו.
דירה יד שנייה
1. קשה להתחקות אחר שטחן האמיתי של דירות מכוון שכל דירה נמדדה בשיטה אחרת. דוגמא: דירת 4 חדרים בבניין בן 5 קומות עשויה להיות מוצגת כבעלת שטח של 140-132 מ"ר, בעוד ששטחה לפי חוק המכר הוא 120 מ"ר בלבד. בבניינים גבוהים יותר (שבהם השטחים המשותפים גדולים יותר), שטח דירה כזו עשוי להגיע ל-150-160 מ"ר. לכן, מומלץ למדוד את שטח הדירה באופן עצמאי, היות שגם בנסח הטאבו נקוב שטח מעוות".
רישום בטאבו
2. אם חשבתם שניתן לסמוך על נסח הטאבו ובכך לצאת ידי חובה - טעיתם. שיטת המדידה המחושבת לצורך הטאבו היא למעשה הבעייתית ביותר. עד שנות ה-60 שטחי דירה בטאבו חושבו לפי שטח הרצפה בלבד, כשעם השנים הוכללו בשיטת החישוב קירות הפנים ובהמשך גם מרפסות מקורות.
רישום העירייה
3. חישוב שטח דירה לצורך קביעת ארנונה שונה מרשות לרשות, כשחלקן כוללות את השטחים המשותפים. אם כך, אל תתפלאו אם שתי דירות בעלות אותו שטח, בתל אביב ובנתניה, יופיעו ברישומי העיריות כבעלות שטח שונה. המצב כיום הוא שכל רשות מקומית מודדת בצורה שונה את שטח הדירה. דירת 3 חדרים מתכווצת ומתרחבת לפי המיקום שלה, בפער של 35%-50% בין הרשויות.
לאור הערפול הגדול בתחום והנתונים השונים, מומלץ לבדוק היטב לפי איזו שיטה מחושב שטח הדירה המוצגת לכם, ולוודא כי שטחה אכן מתאים לנתון המוצג